Reformas em edificações – Norma NBR 16.280:2014
Por Otavio Bastos Vitoria
Em 18 de abril de 2014, entrou em vigor a norma ABNT NBR 16.280:2014, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que apresenta regras para execução de reformas em apartamento, para as áreas comuns e privativas, com objetivo de trazer segurança para os edifícios e cabendo ao síndico, responsável legal pelo condomínio, assegurar que ela seja efetivamente cumprida.
Apesar da norma não ser lei, ela deve ser cumprida dentro dos condomínios. O Poder Judiciário sempre se “apoia” nas normas técnicas para julgar seus casos e desde 18/04/14, também usam a ABNT NBR 16280:2014 como parâmetro.
Danos eventualmente causados pelo não cumprimento desta norma, o síndico e/ou condômino poderão ser responsabilizados civil, administrativa e, inclusive, criminalmente.
As principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, são:
- Modificações, dentro das unidades ou nas áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros serviços, deverão ter um técnico responsável (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva (ART) Anotação de Responsabilidade Técnica e ou (RRT) Registro de Responsabilidade Técnica;
- O síndico, antes do início da reforma, deverá ter em mãos o plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá liberar a obra no condomínio ou rejeitá-la com justificativa técnica;
- Durante o andamento da obra, o proprietário deverá acompanhar para que a reforma seja realizada dentro dos quesitos de segurança, atendendo a todos os regulamentos
- O síndico é o responsável por liberar ou não a entrada de materiais e acesso de pessoas contratadas para a execução da obra;
- O síndico deverá arquivar a documentação de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.
As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Neste caso não há necessidade de um responsável técnico.
Porém, ao indicar que o síndico ou a pessoa por ele contratada faça a análise do plano de reforma da unidade privativa já elaborado por outro responsável técnico, entendemos que a NBR 16.280 acabou criando duplicidade de atividade, onerando os custos da reforma e aumentando a responsabilidade do síndico.
A norma pode ser adquirida diretamente no site da ABNT.
Dúvidas frequentes
1. Precisa pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar uma simples pintura?
Se for apenas pintura, e nada mais, não precisa de autorização nem contratação de responsável técnico.
2. A regra vale para quem já começou a reforma antes da norma ter entrado em vigor?
Com esta norma, o síndico ganhou mais força para exigir essa documentação. Com isso, mesmo aqueles que fizeram alguma alteração antes do dia 18/04, devem sim submetê-la ao crivo do síndico.
3. Se as normas da ABNT não são leis, por que precisamos segui-las?
As normas da ABNT realmente não são leis. Porém, se houver algum acidente ou dano estrutural, o síndico e o morador que fizeram a reforma serão responsabilizados, pois a jurisprudência, ao decorrer do tempo, mostra que o caminho “certo” a ser seguido é o de obedecer às normas da ABNT.
4. Precisa pedir autorização para o síndico mesmo se for apenas trocar o piso/revestimentos?
A questão não é a troca do piso por um material semelhante, e sim a retirada do piso antigo com a utilização de ferramentas de alto impacto, “ na marretada por exemplo! ”. Se a empresa contratada for usar este tipo de ferramenta, é importante que a mesma forneça um ART ou RRT. Outro ponto a se destacar é o peso do novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da laje.
5. A norma serve também para as áreas comuns do condomínio, como áreas de churrasco, reparo das quadras e salão de festas?
Sim. Mas como geralmente trata-se de grandes obras, o condomínio geralmente contrata empresas que já possuam técnicos responsáveis pela obra.
6. Quem deve fiscalizar o síndico pra ver se ele está realmente pedindo as ART’s aos moradores que estão reformando?
Os próprios moradores podem cobrar do síndico, afinal este é um tema de interesse de todos, garantir a integridade do local onde moram.
7. Como o síndico deve agir quando um morador estiver reformando sem apresentar a ART?
O síndico pode interditar a obra, e não deixar materiais ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.
8. O síndico precisa pedir apoio de alguma empresa ou de um engenheiro para validar as ARTs recebidas?
Para se resguardar de problemas futuros, é recomendado que o síndico tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos. Por mais que esses documentos atestem que a obra não trará problemas, somente o síndico, muitas vezes não tem conhecimento técnico de avaliar o assunto. Uma opção é poder contar e/ou contratar algum morador que seja engenheiro ou arquiteto para ajuda-lo na leitura dos projetos e suas devidas aprovações.
9. Qual a diferença entre ART, RRT e Laudo?
ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia).
RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Laudo é fruto de uma análise de assunto técnico, e não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas sim a ART ou a RRT.
10. Para instalar aparelhos de ar condicionado, rede/telas de proteção ou banheira, precisa de ART?
Para instalação de ar condicionado e banheira sim, já que geralmente essas alterações vão incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural do prédio.
11. Para reformas na parte elétrica precisa de ART?
Não há necessidade para pequenos reparos.
12. Para reparos hidráulicos, oriundas de infiltrações/tubulações em geral, precisa de ART?
Sim, se houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje.
13. Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?
Sim, à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação. Saiba mais sobre envidraçamento de sacadas.
14. Substituição do forro de gesso precisa de ART?
Substituição, não. Mas se for colocar novo forro, precisa sim de ART.
14. Reparo nas instalações de gás precisa de ART?
Sim, mas o morador deve procurar uma empresa credenciada às concessionárias de fornecimento de gás.
15. Além da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar para pedir a autorização da reforma?
O morador deve fornecer um resumo da obra, que deve explicar basicamente o proposto, um cronograma básico, e a lista de os nomes das empresas/pessoas que precisarão de acesso.
DICAS E ESTUDOS DE CASO
Com a remoção de paredes com função estrutural ou vigas e colunas existentes dentro dos apartamentos as cargas atuantes são transferidas naturalmente para outras partes da estrutura, que por sua vez podem não suportar os esforços e comprometer todo edifício.
Antes de iniciar qualquer reforma ou serviço nós sempre tentamos nos planejar financeiramente para evitar surpresas no decorrer da obra. Mas outro fator muito importante é organizar o recebimento e estoque das matérias-primas e planejar o descarte de lixo e resíduos, pois tudo isso junto compõe um peso considerável nas lajes do prédio, o qual não foi dimensionado para receber tamanha carga.
Instalação de Ar Condicionado: Devemos garantir que a instalação não irá afetar a estrutura do prédio, os furos para tubulação não poderão atravessar colunas e vigas estruturais.
Envidraçamento de varandas: Também necessita da emissão de ART para certificar a instalação e cálculo de sobrepeso acrescentado na sacada.
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